A seguir estão listados os principais pontos que os síndicos precisam saber sobre a Lei dos Condomínios e que podem auxiliar na sua compreensão.

Da Convenção de Condomínio

A Lei dos Condomínios dispõe que os proprietários deverão elaborar a convenção de condomínio por escrito, bem como o competente registro desta no Registro de Imóveis. A aprovação da convenção de condomínio ocorrerá com as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 dos condôminos.

Segundo a Lei dos Condomínios, a Convenção deverá conter:

• A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas e o destino das diferentes partes;
• O modo de usar as coisas e serviços comuns;
• Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas;
• Explicação sobre a administração do condomínio, como o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, os deveres do síndico, o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos e o quorum para os diversos tipos de votações;
• A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.

Das Despesas do Condomínio

Sobre o assunto, essa lei explica que cada condômino será responsável pelas despesas correspondentes a sua quota-parte, cujo prazo para recolhimento será previsto na Convenção de Condomínio. É dever do síndico arrecadar as contribuições, bem como efetuar a cobrança judicial das quotas atrasadas. Caso o condômino não pague no prazo fixado, será sujeito aos juros moratórios e multa.

Além disso, a lei dispõe que as obras que abrangem a estrutura integral do condomínio serão feitas mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral e os custos serão divididos entre todos os proprietários.

Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

A Lei dos Condomínios dispõe em seus artigos 13 a 18 sobre o procedimento que será tomado caso o edifício seja destruído por incêndio ou outro sinistro.

• Ocorrendo o sinistro total, ou destruição de mais de dois terços da edificação, os condôminos decidem sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais.
• Ocorrendo destruição de menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

Da Administração do Condomínio

Neste capítulo a Lei dos Condomínios descreve as atribuições do síndico.

• Representar o condomínio e praticar os atos de defesa dos interesses comuns
• Administração interna do condomínio, sendo responsável por sua vigência, moralidade, segurança e outros serviços.
• Impor as multas, cumprir e fazer cumprir a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.
• Prestar contas à assembleia e armazenar toda a documentação necessária.

O Código Civil e a Lei dos Condomínios

Com a criação do Código Civil, a Lei dos Condomínios deixou de ser a principal legislação sobre o tema. O Código Civil aborda os mesmos pontos da Lei dos Condomínios, porém de forma atualizada, contendo 27 artigos sobre o assunto tornou-se parâmetro para a criação das demais leis.

Por causa dessas atualizações, podemos nos deparar com informações conflitantes nas duas leis, então fique atento e lembre-se que o Código Civil sempre prevalece.

Um exemplo de conflito está na aplicação de juros e multa, vamos comparar os artigos:

Lei dos Condomínios: Artigo 12, parágrafo 3º “O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”

Código Civil: Artigo 1.336, parágrafo 1º “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”

Então, o correto atualmente é o que está escrito no Código Civil, ou seja, a aplicação de multa de até dois por cento sobre o débito.

O Código Civil é a legislação mais atualizada sobre o assunto, logo, na hora da elaboração da Convenção de Condomínio ou em caso de discordância é ele que deve ser usado como base.

Além do Código Civil e da Lei dos Condomínios, existem muitas outras leis sobre o assunto como a Lei do Inquilinato, Lei de Acessibilidade, entre outras, e para conhecer todas as legislações relacionadas a condomínios, acesse nosso artigo sobre Legislação Condominial.

Ainda possui dúvidas sobre o assunto?

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Neste artigo, vamos falar alguns pontos importantes que você precisa saber sobre esses defeitos da construção em áreas comuns dos condomínios.

Acompanhe a leitura a seguir!

O que é e quais são as áreas consideradas comuns?

As partes de uso comum em um condomínio é todo aquele espaço que pode ser utilizado de forma igual entre os moradores. Nessas áreas, deve prevalecer a vontade coletiva sobre o interesse individual. 

A área comum do condomínio pode ser qualificada por espaços chamados para uso comum, essas partes podem ser utilizadas de forma igual por todos os moradores do condomínio.

Abaixo separamos as possíveis partes de uso comum no condomínio:

1. Piscina;
2. Espaço gourmet;
3. Churrasqueira;
4. Salão de festas;
5. Playground;
6. Quadras poliesportivas;
7. Academia;
8. Espaço pet;
9. Áreas de circulação; 
10. Portaria;
11. Hall de entrada;
12. Elevadores;
13. Escadas;
14. Garagem;
15. Jardim.

O que é considerado vício construtivo?

Os vícios construtivos são definidos pela ABNT NBR 13.752 como:

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.

Ou seja, a fim de melhorar o entendimento, vamos mencionar a diferença entre vícios aparentes e vícios ocultos:

1. Vícios Aparentes: são evidentes, como rachaduras, falta de pintura, vidro quebrado.
2. Vícios Ocultos: é identificado após a entrega do imóvel, por exemplo:
   1. Rachaduras;
   2. Infiltrações nas paredes;
   3. Desnivelamento de piso que geram acumulação de água e resíduos;
   4. Problemas com a fachada do condomínio e vagas de garagens.

De quem é o dever de reparo?

A lei brasileira é clara ao afirmar que a responsabilidade por esses reparos é do empreiteiro, dentro dos limites legais, conforme prevê o artigo 618 do Código Civil:

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

Em outras palavras, podemos dizer que para ter direito a esta garantia do artigo 618, os moradores do condomínio deverão propor ação no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, a contar do aparecimento do vício.

Esta é a determinação do parágrafo único do citado artigo 618:

“Art. 618. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.

Quais são as responsabilidades do síndico nesses casos?

 Tratando esse tema de forma única e exclusiva com base na lei, conforme imaginado por muitos, o síndico tem o dever de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, conforme estabelece o artigo 1348 do Código Civil:

“Art. 1.348 – Compete ao Síndico:

V- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; ”

Desse modo, além de ser o responsável por notificar a construtora em caso de vícios construtivos, os síndicos devem cuidar da conservação e guarda das partes comuns.

Nota-se que é importante os síndicos estarem sempre atentos às regras da legislação e atuar com transparência e ética, permanecendo atentos a tudo o que acontece dentro do seu condomínio!

Ainda ficou com alguma dúvida? Entre em contato com a nossa equipe profissional e estaremos a disposição para lhe-atender!

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Justamente por esse motivo é que há a impossibilidade de aplicação das regras de direito civil relacionada a sociedade empresária/consumidor ao Condomínio, uma vez que a relação entre o Condômino e o Condomínio não é uma relação de consumo.

Mas qual o motivo de se fazer o paralelo entre relação de consumo e a relação condômino x condomínio?

É que aquele entendimento difundido sobre os avisos de que “o estabelecimento não se responsabiliza por danos e furtos ocorridos” apesar de não ter validade para estabelecimentos comerciais com relação de consumo, possui validade para o Condomínio.

Inclusive, conforme será exposto, não há sequer a necessidade de o Condomínio avisar que não se responsabiliza por danos e furtos.

Para surgir o dever de indenizar, é necessário que ocorra o dano (furto ou dano); a conduta culposa do agente; e o nexo de causalidade entre um e outro. No caso de danos e furtos em Condomínio, “a priori”, a penas o dano se apresentaria!

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e majoritariamente pelos Tribunais de Justiça dos Estados, para que o condomínio possa ser responsabilizado por danos ou furtos ocorridos, é necessário que exista cláusula expressa prevendo tal responsabilidade na convenção de condomínio ou no regimento interno

O fato de estacionar o veículo na vaga de garagem ou manter pertences pessoais em área comum, por exemplo, não gera a transferência do dever/direito de guarda desses bens do morador ao condomínio, principalmente pelo fato da vaga de garagem ser uma área privativa agregada à unidade autônoma.

A existência de porteiro ou vigia não permite a conclusão de que o condomínio estaria assumindo a responsabilidade pela guarda dos bens privados a ponto de atribuir ao condomínio a responsabilidade por eventuais subtrações ou danos.

Porém, há entendimento de que o condomínio é responsável por furtos e danos quando há a utilização de modernos sistemas de segurança e/ou contratação de guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança armada.

Isso porque as despesas para a compra e a utilização de bens e equipamentos de segurança, como circuito fechado de câmeras e TV, sistemas de gravação de imagens em tempo real, a contratação de serviços de ronda, vigilância e segurança armada, são todas assumidas pelos condôminos que custeiam por meio da conta condominial mensal paga.

Porém esse é um entendimento minoritário e que não predomina no judiciário, pois de forma majoritária o entendimento é que a responsabilidade do condomínio só será configurada quando prevista expressamente em convenção, regimento interno ou, no mínimo, assumida em Assembleia Geral.

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O que compõe a Taxa do Condomínio?

A taxa de condomínio é calculada a partir da soma das despesas ordinárias e extraordinárias.

Quais são os tipos de taxas de condomínio e para que servem?

Existem dois tipos de taxas, as ordinárias e extraordinárias, cada uma exerce uma função na organização das finanças do condomínio.

Taxas Ordinárias: têm a finalidade de pagar as despesas ordinárias de manutenção do condomínio como a piscina e academia, seguro, luz, água e gás das áreas comuns, pagamento do salário dos funcionários, reparos do dia a dia, despesas com equipamentos de prevenção contra incêndios, despesas administrativas e outras manutenções rotineiras.

Taxas Extraordinárias: são as taxas que não são rotineiras, elas têm a finalidade de pagar as despesas com reformas que afetem a estrutura integral do imóvel, aquisição patrimonial, benfeitorias e outras melhorias que valorizem o valor do edifício. O valor só será cobrado após a autorização da assembleia geral.

Como é calculada a Taxa Condominial?

Existem duas formas de calcular as taxas de condomínio. A primeira está prevista no Código Civil e funciona por meio de cálculo com base na fração ideal do condômino, ou seja, no tamanho da unidade de condomínio, dessa forma, se o condômino possui uma fração maior, consequentemente pagará uma taxa maior, pois será proporcional. Por isso que o Código Civil impõe o dever de conter a discriminação da fração ideal de cada unidade na Convenção de Condomínio

A segunda forma é a cobrança de taxa por unidade, nessa forma todos os condôminos pagarão o mesmo valor de taxa de condomínio, independente do tamanho da unidade.

Há também a possibilidade de aplicar as duas formas, um exemplo disso é o condomínio que divide as despesas ordinárias por unidade e as despesas extraordinárias por fração ideal.

O Código Civil permite que os condôminos escolham a forma de cálculo que se adéque às necessidades do condomínio, e caso não seja escolhida a forma prevista no Código Civil, ou seja,  cálculo com base na fração ideal do condômino, é necessário que a forma escolhida seja descrita na Convenção de Condomínio.

Como é calculado o Reajuste da Taxa Condominial?

O reajuste da taxa de condomínio deve ser debatido e votado em assembleia, cujo quorum é a maioria dos presentes na reunião. Por isso, é importante que o síndico leve à debate todas as questões que interferem nas finanças do condomínio.

A seguir selecionamos alguns tópicos que precisam ser levados em consideração na hora de fazer o reajuste da taxa de condomínio:

• Situação financeira do condomínio: o síndico deve prestar contas à assembleia e expor a situação financeira do condomínio, caso as contribuições não estejam dando conta de custear as despesas é hora de fazer um reajuste da taxa condominial.
• Reformas futuras: deve ser discutido se o condomínio tem a necessidade ou interesse de iniciar alguma reforma extraordinária para melhoria do edifício, como por exemplo a pintura da fachada, reformas grandes nas áreas comuns, entre outras benfeitorias.
• Pagamento dos funcionários: É importante levar em conta a folha de pagamento dos funcionários do condomínio, considerando férias, décimo terceiro salário e outros direitos trabalhistas.
• Despesas ordinárias de água e luz: É importante manter o controle das contas de água e luz do condomínio, para que não seja necessário efetuar reajustes grandes nas taxas condominiais.
• Contratação de serviços de manutenção: O pagamento das despesas com manutenção de áreas comuns, como piscina, academia, elevadores devem ser levados em consideração também.
• Inadimplência: É o principal problema enfrentado pelos condôminos e afeta diretamente no reajuste das taxas condominiais.

O que fazer caso os moradores do Condomínio não paguem a Taxa Condominial?

Um dos deveres do síndico é efetuar a cobrança das taxas de condomínio, dessa forma, o síndico deve saber quais são os melhores métodos de cobrança e aplicá-los para reduzir a inadimplência no condomínio.

Existem os métodos extrajudiciais de cobrança, como:

• Carta de cobrança: pode ser encaminhada por SEDEX, ou como carta registrada do condomínio, podendo também ser enviada por e-mail, lembrando sempre de manter a formalidade e o respeito com o condômino.
• Protesto: o síndico possui autorização da lei para requerer o protesto, pois é seu dever representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. O protesto é um ato formal de comprovar a inadimplência do condômino, nesse método o devedor tem um prazo de três dias para efetuar o pagamento, caso contrário terá o nome incluído nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito.
• Notificação: O síndico poderá enviar ao condômino inadimplente uma notificação contendo o valor da dívida, propondo a realização de acordo ou informando sobre a possibilidade de parcelamento, caso haja. Além disso, deverá estipular um prazo para pagamento e deixar claro que a ausência de resposta implicará na instauração de uma ação de cobrança de taxa de condomínio.

Caso o síndico não obtenha resultados com os métodos extrajudiciais, é hora de entrar em contato com um advogado para discutir sobre a abertura de ação judicial de cobrança, mas é importante se atentar para não perder o prazo, pois a cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos.

Você tem interesse e quer saber mais sobre cobrança judicial de taxas de condomínio?

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Quem deve notificar a construtora em casos de vícios construtivos em condomínios?

Ao se deparar com uma série de defeitos e falhas na construção, fica a encargo de quem notificar a construtora?

Neste caso, é preciso avaliar o contexto. Isto porque, obviamente se o problema for dentro da residência de um morador, cabe a ele notificar a construtora.

No entanto, se esse vício construtivo for em áreas comuns de quem é a obrigação? De qualquer morador que identificar ou do síndico?

O objetivo deste artigo é esclarecer justamente esse pequeno embate, por isso, entenda melhor sobre esse assunto a seguir!

Da instalação do condomínio e da importância do laudo de vistoria da obra

Inicialmente, é importante ressaltar que a não instalação do condomínio impede o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada. Por isso, a importância da realização da primeira assembleia e a confecção da ata da reunião.

Além disso, referente aos demais problemas é indispensável que seja realizada a instalação do condomínio até mesmo para conferência e recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para reparar qualquer pendência.

Sobre o laudo de vistoria, o mesmo pode ser realizado por uma empresa idônea de inspeções prediais. O documento deverá apontar a existência de possíveis vícios e anomalias construtivas em todo o empreendimento, tais como:

1. Infiltrações em todo empreendimento;
2. Possíveis trincas nos revestimentos externos da área térrea;
3. Vazamentos nas tubulações das garagens, rachaduras na laje do topo e laje de serviço;
4. Proteção mecânica do sistema de impermeabilização faltando ou danificada;

Com as informações desse laudo comparando com o memorial descritivo, o condomínio terá em mãos os documentos necessários para apuração dos defeitos construtivos. 

Quais os prazos para reclamação quanto aos vícios construtivos?

Ao identificar defeitos na construção, devemos verificar se são decorrentes de má utilização ou se foram decorrentes do projeto ou da má execução. Se for o caso de erro do empreiteiro, é possível a reclamação judicial dos defeitos e vícios, conforme indica o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor.

Sem contar que é dever do construtor zelar pela perfeição da obra.

Dito isso, sobre os prazos e datas, o consumidor tem sua garantia judicial do imóvel assegurada por 5 anos. Este prazo não pode ser reduzido contratualmente, assim estabelece o artigo 618 do Código Civil. 

Contudo, esse prazo de 5 anos é o de garantia, o prazo prescricional é de 10 anos, de acordo com artigo 205 do Código Civil para ações indenizatórias.

De quem é o dever de conservação e a guarda das partes comuns?

Tal responsabilidade, conforme imaginado por muitos, é do síndico. Afinal, é dever do síndico: “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, conforme estabelece o artigo 1348 do Código Civil:

“Art. 1.348 – Compete ao Síndico:

V- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; ”

Sendo assim, além de ser o responsável por notificar a construtora em caso de vícios construtivos, os síndicos devem zelar pela conservação e guarda das partes comuns.

Por fim, os síndicos devem sempre ficar atentos às regras e atuar com transparência e ética, além de estarem atentos a tudo o que acontece dentro do seu condomínio!

Ainda ficou com alguma dúvida? Entre em contato com a nossa equipe profissional e estaremos a disposição para lhe-atender!

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Nos casos de prédios e condomínios, o morador poderá ingressar com uma ação individual ou com o condomínio, de forma coletiva, cobrando esses defeitos da construtora ou da incorporadora, para que efetuem uma indenização, ou ainda para que promovam as manutenções necessárias.

Em uma demanda dessas, é essencial identificar a origem desses vícios, certificando-se de que seja decorrente de uma falha no projeto de edificação. 

Neste artigo vamos esclarecer algumas dúvidas a respeito do tema e como prosseguir diante de uma situação dessas.

Acompanhe a leitura a seguir!

O que é considerado vício construtivo?

Em regra, são falhas capazes de tornar o imóvel impróprio para o uso, ou lhe desvalorizar, portanto, todas as falhas construtivas que causam prejuízo material, implicando em gastos financeiros para repará-los.

Esses vícios podem ser divididos em dois grupos: os aparentes e os ocultos.

Os aparentes são aqueles que ficam evidentes, como por exemplo pisos quebrados, dentre outros visíveis. 

Por outro lado, os ocultos é quando a identificação ocorre após a entrega do imóvel, como as infiltrações, problemas elétricos ou de encanamento e muitos outros que, somente com o dia a dia no imóvel será possível identificar.

O que fazer se seu imóvel possui vícios construtivos?

A lei brasileira é clara ao afirmar que a garantia prestada pelo construtor deve ser de 5 anos a partir da data de entrega do imóvel, responsabilizando-se nesse período pela durabilidade e segurança do trabalho.

De acordo com o estabelecido no Código Civil, a partir da identificação dos vícios, o consumidor afetado deverá propor uma ação contra o empreiteiro no prazo de 180 dias.

Ao mesmo tempo, o Código de Defesa do Consumidor, referente a vícios ocultos, prevê 90 dias. Entretanto, esse prazo refere-se apenas ao prazo para o consumidor reclamar o direito material perante o fornecedor, e não interfere no prazo que ele terá para propor uma ação indenizatória.

Garantias e o direito á indenização nos casos de vícios construtivos

Sobre essa questão, é necessário informar antes de tudo que o prazo prescricional para propor uma ação de indenização é de até 10 anos, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No entanto, o recomendado é não esperar tanto e ingressar com a ação o quanto antes, até porque, quando realizada no prazo de 5 anos, previsto no Código Civil, o consumidor não carece de demonstrar culpa ou dolo do construtor, facilitando um pouco a ação judicial.

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Principalmente nas empresas onde o consumo é elevado os custos de produção de bens ou serviços aumentam muito. Com isso, a possibilidade das pessoas jurídicas ou físicas em gerar sua própria energia elétrica é um grande avanço.

Diante dessas situações, a Lei 14300/2022 criou o marco legal da energia elétrica distribuída, estabelecendo regras para geração e compensação dentro de cada microgeração, minigeração ou microrede.  

Assunto de grande importância para as empresas, condomínios e pessoas físicas que pretendem gerar sua energia elétrica, como por exemplo, utilizando a fonte solar. Com isso, selecionamos os principais pontos como:

1. O que vem a ser energia distribuída e como é aplicada a energia solar?
2. Qualquer pessoa jurídica pode aderir ao programa de geração ou distribuição?
3. Quais os principais benefícios as empresas podem ter?
4. Regras gerais trazidas pela Lei.

Confira abaixo.

O que vem a ser energia distribuída e como é aplicada a energia solar?

A energia elétrica distribuída consiste na produção de energia para ser consumida no próprio local, injetando o excedente na rede de distribuição.

Tal geração está destinada a fontes renováveis como a energia solar, hídrica ou eólica, a ser produzida por pequenos geradores pessoas físicas ou jurídicas, associações ou empresas.  

Diante disso, o marco legal da energia elétrica distribuída estabeleceu formas de simplificar os processos de concessões, permissões e autorizações para aqueles que precisam baixar custos gerando sua própria energia.

A geração distribuída pode ser utilizada para qualquer tipo de unidade consumidora, indústrias e suas filiais, condomínios, empreendimentos comerciais e residências.

As regras trazidas pela Lei aplicam-se também a energia solar, a qual é uma fonte renovável. Para isso, é necessário criar uma central de captação dentro das regras técnicas e solicitar as autorizações.  

Qualquer pessoa jurídica pode aderir ao programa de geração ou distribuição?

Sim, qualquer pessoa jurídica pode fazer a adesão ao programa de geração da sua própria energia elétrica e de distribuição do excedente.

Para que isso ocorra, há o enquadramento em uma das modalidades:

1. Geração compartilhada: reunião de consumidores em consórcio, cooperativa ou condomínio e demais associações para realizar a geração e consumo e distribuição na microrregião ou minigeração distribuída;
2. Autoconsumo local: Geração própria por um consumidor pessoa física ou jurídica participante do sistema de compensação de energia elétrica;
3. Autoconsumo remoto: Destinado a unidades consumidoras da mesma pessoa jurídica, a qual poderá gerar sua própria energia elétrica;
4. Consórcio de consumidores: Destinada a reunião de pessoas físicas ou jurídicas para geração de energia elétrica para consumo próprio à todas as unidades consumidoras de uma mesma distribuidora.

Quais os principais benefícios as empresas podem ter?

O marco legal da energia elétrica distribuída traz vários benefícios de acordo com as características de cada empresa, sendo o principal, a redução dos custos de produção e os créditos do excedente gerado.

Também, para as empresas que pretendem se dedicar a geração de energia elétrica através de fontes renováveis e compartilhar com outros consumidores da rede, com um bom planejamento, poderá trazer maior desenvolvimento sustentável à microrregião.

Contudo, outros benefícios poderão ser obtidos, como:

1. Maior aproveitamento dos recursos naturais e a redução da poluição;
2. Menor dependência da modalidade de distribuição convencional (atual);
3. Maior diversificação da matriz energética;
4. Envio do excedente para a rede de distribuição, de acordo com a capacidade gerada;
5. Geração de crédito sobre a energia elétrica excedente.

Regras gerais trazidas pela lei

A Lei 14300/2022 que criou o marco legal da energia elétrica distribuída traz várias regras, mas as principais são:

1. Novas solicitações de acesso, com geração de até 500 kW até 2023 estarão sujeitas as normas antigas, ou seja, Resolução ANEEL 482/12;
2. Solicitações após 2023 serão escalonadas e os pagamentos das tarifas de distribuição (TUSD) variáveis da seguinte forma:
   • Solicitações realizadas entre o 13º e o 18º mês após a publicação da lei – O prazo de transição para o pagamento da TUSD é de 8 anos;
   • Solicitações realizadas após o 18º mês –  O prazo é de 6 anos.
3. As unidades de energia elétrica excedente injetadas na rede terão um desconto de 4,1% no valor das tarifas em 2023;
4. O percentual acima indicado será aplicado anualmente até o limite de 24,3% em 2028;
5. Para os consumidores com sistemas com mais de 500 kW, autoconsumo remoto, instalado em local diverso do de consumo, o percentual de compensação para a energia excedente será de 29,3% da tarifa elétrica de baixa tensão entre o ao de 2023 e 2028.

Por fim, as regras legais para implantação de sistemas de geração própria de energia elétrica são destinadas a cada tipo de consumidor, logo, necessária a avaliação de cada caso concreto por um especialista na Lei e demais resoluções, a fim de apontar o melhor caminho para as autorizações e concessões.

Ainda ficou com alguma dúvida? Entre em contato, estaremos a disposição para esclarecê-la e continuamos publicando informações relevantes.

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Com isso, a pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviços e que possua a capacidade econômica para sua execução, passa a realizar as atividades delegadas pela empresa contratante. Ou seja, basicamente, uma empresa deixa de executar um determinado processo dentro de suas operações e repassa para outra, liberando seus empregados para exercer outras funções ou para uma readequação do quadro de colaboradores com redução na folha salarial.

Durante essa delegação de atividades, as empresas devem definir claramente quais são seus papéis dentro das figuras da contratante e contratada, elencando direito, obrigações e limites de atuação, bem como, os níveis mínimos de qualidade para os produtos ou serviços ofertados aos clientes.

Sabendo da importância do tema e do quanto ele vem sendo buscado, preparamos este artigo onde o leitor poderá entender melhor sobre:

1. O que é terceirização?
2. Quais os caminhos legais estabelecidos por lei?
3. Entenda as vantagens e os cuidados para implementar.

Em seguida, abordaremos as principais discussões sobre esse relevante modelo de produção de bens e serviços e de que forma pode gerar bons negócios. 

O que é terceirização

Em síntese, terceirização do trabalho ou atividade, é o processo onde uma empresa contrata outra empresa para realizar determinado serviço produzindo outros bens ou serviços, em vez de contratar os funcionários individualmente.

De forma mais corporativa, quando ocorre essa contratação para se terceirizar uma atividade é estabelecida a relação B2B, ou business to business, nada mais é que a contratação de empresa para empresa.

Logo, é um processo bem diferente de selecionar colaboradores e registrar contratos de trabalho com eles, obedecendo ao que prevê a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), regras estas que ficam a cargo da empresa terceirizada.

No entanto, é preciso deixar claro que a terceirização não pode ser motivo para suprimir direitos trabalhistas garantidos pela legislação. O vínculo trabalhista existe, mas com outra empresa e não com aquela que está recebendo o serviço terceirizado.

Os exemplos mais comuns de terceirização são a contratação de empresas de limpeza, call center, vigilância, manutenção e conservação. Porém, nada impede que indústrias contratem serviços terceirizados para trabalhar em determinada linha de produção e fabricar produtos em suas dependências.

Em todos os casos, os profissionais são contratados e pagos pela empresa prestadora para que realizem os serviços solicitados. 

Quais os caminhos legais estabelecidos por lei?

Foi na reforma trabalhista (Lei Nº 13.467/2017) que a legislação passou a estabelecer a seguinte redação para a terceirização:

Art. 4º-A. Considera-se prestação de serviços a terceiros a transferência feita pela contratante da execução de quaisquer de suas atividades, inclusive sua atividade principal, à pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviços que possua capacidade econômica compatível com a sua execução.

Após essa mudança, ocorreu um amplo debate sobre a constitucionalidade da nova lei, o qual foi parar no Supremo Tribunal Federal (STF) e resolvido no plenário da suprema corte quando decidiu-se liberar, por 7 votos a 4, a terceirização de serviços na atividade meio e fim das empresas.

Entenda as vantagens e os cuidados para implementar.

Geralmente, as maiores vantagens da terceirização são mais perceptíveis quando ela ocorre nas atividades-meio, e não nas atividades-fim das empresas. Isto porque, a empresa consegue aliviar um pouco sua folha salarial e liberar mais funcionários para se dedicarem à atividade fim, melhorando a qualidade e desempenho da determinada área.

Essa mudança proporciona a organização condições de se tornar mais enxuta, com menos setores e um quadro de funcionários menor, possibilitando mais facilidade na gestão de pessoas e estratégias.

Outra grande vantagem, consequentemente, é o aumento na agilidade para a tomada de decisões e diminuição na burocracia, com a redução de caminhos que um planejamento percorre pela empresa para ser executado.

Em outras palavras, ocorre uma otimização da estrutura organizacional da empresa, tornando-se mais flexível, adaptável às mudanças no mercado e no comportamento do consumidor.

Sendo assim, essa prática comum pode gerar situações que requerem cuidado e por isso necessita de um apoio especializado, a fim de evitar:

1. Contratação de mão-de-obra de baixa qualidade;
2. Grande número de rotatividade de empregados;
3. Falta de comprometimento com a produtividade e qualidade;
4. Desmotivação profissional pela ausência de melhorias.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.

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A mencionada lei estabelece algumas regras para adesão das empresas aos programas de suspensão e redução da jornada de trabalho, criando direitos e obrigações. 

Diversas empresas aderiram a esse programa para se adaptar à nova rotina e aproveitar tal abertura.

Entretanto, chegando próximo ao fim do ano, dúvidas foram surgindo a respeito do 13º salário desses trabalhadores e suas férias.

Pensando nisso, elaboramos este artigo onde o leitor poderá entender melhor sobre essa questão nos seguintes tópicos:

1. Os efeitos das MPs e as leis editadas durante a pandemia.
2. O que resolver sobre as férias dos trabalhadores que tiveram seus contratos suspensos?
3. E o 13º salário de quem teve o contrato suspenso?

Sendo assim, a seguir abordaremos as principais discussões sobre esse relevante assunto e de que forma esse tema pode ser abordado em uma empresa. 

Os efeitos das mps e as leis editadas durante a pandemia

Essas normas publicadas, além de regularizar situações críticas causadas pela pandemia, tiveram como finalidade flexibilizar regras estabelecidas pela CLT enquanto perdurar o cenário de pandemia.

As medidas provisórias flexibilizaram a legislação trabalhista a fim de mitigar os efeitos negativos provocados pela crise econômica devido ao avanço da COVID-19 no país. Elas estabeleceram instrumentos que foram bem sucedidos em viabilizar soluções ágeis e que atendiam aos interesses do empregado e empregador.

De modo geral, resolveram um vácuo que deixou as empresas sem muitas opções para lidar com a redução na produção, como também, para a questão da inviabilidade de algumas práticas por conta das medidas de isolamento. 

Diante disso, é fato que as Medidas Provisórias vieram regulamentar questões de extrema importância para esse período excepcional de turbulência econômica, política e jurídica, com objetivo de impedir dispensas de empregados e manter a relação de emprego. 

O que resolver sobre as férias dos trabalhadores que tiveram seus contratos suspensos? 

Conforme nota técnica emitida pela Secretaria Especial de Previdência e Trabalho sobre o assunto, o período de suspensão do contrato de trabalho não deve contar para aquisição de férias, ou seja, se o trabalhador teve seu contrato suspenso por 1 mês, esse mês não contará e deve ser excluído do cálculo de férias.

Sobretudo, em relação ao período aquisitivo, o empregador pode optar por regras mais favoráveis ao trabalhador.

E o 13º salário de quem teve o contrato suspenso? 

Sobre esse ponto, na hipótese da suspensão ter sido superior a 15 dias, o mês não poderá ser computado no cálculo do 13º salário. Isto porque, a suspensão do contrato de trabalho tem como consequência a cessação temporária de alguns efeitos do contrato. Ou seja, suspende-se algumas obrigações de ambas as partes, como a suspensão da prestação de serviços e o dever de remunerar.

Desse modo, devemos lembrar que para fins de cálculo do 13º salário, para cada mês trabalhado é devido ao trabalhador 1/12 avos do valor de seu salário, todavia, com a suspensão do contrato de trabalho, os meses não trabalhados não podem ser considerados, devendo o cálculo ser feito de forma proporcional ao serviço prestado.

E se houve apenas a redução da jornada de trabalho?

Nesta hipótese, os valores devem ser pagos normalmente, tendo em vista que diferente da suspensão, o contrato de trabalho continua em execução no que diz respeito a prestação de serviços.

Claro que isso ainda leva a discussão de um pagamento proporcional, devido a carga horária reduzida e o questionamento é razoável.

Contudo, é preciso ficar atento sobre como a legislação trata o tema e o problema é justamente esse.

A nota técnica da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho explica que devido à ausência de uma norma específica regulamentando o tema e, levando em conta o cenário de pandemia e calamidade, deve-se considerar o entendimento de que o cálculo do 13º salário deverá ser efetuado com base na remuneração firmada no contrato de trabalho e não em um valor reduzido por conta da incidência da Lei 14.020/20 que reduz a jornada de trabalho.

O argumento também leva em consideração a ideia principal das medidas provisórias, preservar o emprego e a renda do trabalhador.

Diante deste cenário, fica claro que muitas relações de emprego serão judicializadas por conta desses pagamentos.

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O que fazer diante das dívidas do condomínio?

Fazer campanhas periódicas de conscientização é um método que funciona tanto para reduzir a inadimplência como para motivar os condôminos adimplentes a continuarem pagando corretamente. O síndico pode fazer campanhas com cartazes destacando a importância do pagamento pontual, enfatizando o impacto que as dívidas de condomínio causam na organização do condomínio e também na vida dos demais condôminos.

Além disso, pode-se acrescentar que o pagamento em dia contribui para a manutenção das áreas compartilhadas do condomínio e auxiliam na contratação de serviços de qualidade para o condomínio.

Saber dialogar com os condôminos também, porque o síndico deve explicar a importância do compromisso firmado com o condomínio e também possuir a habilidade de fazer acordos e resolver os conflitos da maneira mais harmoniosa possível.

Posterior a isto, saber efetuar a cobrança por meios extrajudiciais, tais quais:

• Carta – Essa alternativa é bastante eficaz pois alerta o condômino sobre a dívida e é uma forma de lembrar o morador caso tenha se esquecido de pagar, ou caso tenha ocorrido algum erro ao contabilizar o pagamento. A carta deverá conter o boleto para pagamento e um recado lembrando o condômino de efetuar o pagamento.
• Protesto – É um ato formal de comprovar a inadimplência do condômino. É bom lembrar que o síndico possui autorização para requerer o protesto sem a convocação de assembleia. Essa alternativa dá ao devedor um prazo de três dias para efetuar o pagamento, caso contrário terá o nome incluído nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito.
• Notificação – O síndico poderá enviar ao condômino inadimplente uma notificação contendo o valor das dívidas de condomínio, propondo a realização de acordo ou informando sobre a possibilidade de parcelamento, caso haja. Além disso, deverá estipular um prazo para pagamento e deixar claro que a ausência de resposta implicará na instauração de uma ação de cobrança de taxa de condomínio.

E saber efetuar a cobrança judicial, frustradas todas as tentativas de diálogo e métodos de cobrança extrajudicial.

Quando pode ser ajuizada ação judicial para cobrar os valores atrasados? 

De acordo com a legislação o condômino pode ser considerado inadimplente a partir do primeiro dia após o vencimento, pois já se configura a mora, ou seja, o atraso do pagamento. Então a partir desse dia o síndico pode começar a efetuar a cobrança, o recomendável é esperar dois meses ou mais para ajuizar a ação, enquanto isso o síndico pode colocar em prática as cobranças extrajudiciais vistas acima.

Existe um valor mínimo para cobrança?

Não existe valor mínimo para cobrança, porém dependendo do valor da taxa condominial é ideal que se espere de dois a três meses de atraso para ingressar com a ação judicial.

O que pode ser cobrado na dívida em atraso do condomínio?

Pode ser cobrada a taxa condominial atrasada, uma multa de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, mais a correção monetária referente ao período em atraso. Lembrando que a porcentagem de juros pode variar dependendo do que foi acordado na convenção de condomínio.

Como funciona o Processo de cobrança?

1. O advogado ajuíza ação de execução da dívida e junta os documentos entregues pelo síndico.
2. O condômino inadimplente é citado para efetuar o pagamento no prazo de três dias, ou nomear bens para realização da penhora.
3. Caso o condômino efetue o pagamento dentro do prazo o processo acabará, porém, se não houver pagamento o processo continuará e será feita a execução, cabendo ao juiz decidir a melhor forma para a quitação da dívida de condomínio.

O imóvel irá para leilão? Quando?

Caso o condômino não efetue o pagamento o juiz determinará o arresto da conta bancária, caso não possua a quantia necessária na conta o juiz determinará a penhora de bens. Nesse caso, há a possibilidade da penhora do próprio imóvel, logo este poderá ir a leilão. Ocorrendo a determinação do leilão o condômino pode tentar um acordo antes de perder a posse do imóvel. Caso contrário o imóvel será leiloado e a quantia arrecadada será utilizada para quitar a dívida de condomínio.

Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?

O condomínio tem cinco anos para ajuizar ação de cobrança, caso não seja instaurada ocorrerá a perda da pretensão de exigir essa cobrança, por isso é importante estar atento aos atrasos nos pagamentos e manter o controle das dívidas de condomínio sempre atualizado.

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